|
Daň z převodu nemovitostí
Vysvětlení daně z převodu nemovitostí
Daní z převodu nemovitostí je zdaňován úplatný převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti.
Tato daň je upravena společně s daní dědickou a daní darovací v jednom právním
předpisu, tj. zák. č. 357/1992 Sb. v platném znění.
Jedná se o převod vlastnictví z dosavadního na nového vlastníka a v rámci
této zásady též zvláštní případ při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. V tomto případě je předmětem daně úplatný převod podílu nebo části podílu.
Předmětem daně z převodu nemovitostí je také výměna nemovitostí nebo podílu na těchto nemovitostech. Dochází-li k výměně nemovitostí, považují se oba převody nemovitostí za převod jeden. Daň se vybírá pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.
Přitom nezáleží na tom, zda si účastníci vyrovnali rozdíl v ceně vyměňovaných nemovitostí v penězích nebo jinou úplatou, anebo nevyrovnali vůbec.
Při výměně nemovitostí jsou účastníci směnné smlouvy povinni zvolit si pro účely daňového řízení zástupce. Pro placení daně v tomto případě platí solidarita převodce a nabyvatele, daň z převodu se vyměřuje oběma účastníkům a může být vymáhána na kterémkoliv z nich v plné výši. Zaplacením celé daně jedním z poplatníků povinnost ostatních zaniká. Vypořádání účastníků směnné smlouvy ve věci úhrady daně závisí na jejich dohodě.
K úplatným převodům vlastnictví k nemovitostem dochází zpravidla na základě smluv
při rovnosti smluvních stran, jako projev jejich svobodné vůle ? příklady kupní smlouva,
smlouva směnná, smlouva o prodeji podniku.
Na druhé straně však dochází k úplatným přechodům vlastnického práva bez vůle dosavadního vlastníka na základě právní skutečnosti, jejíž jednou z náležitostí je projev vůle někoho jiného. Jedná se o nabytí nemovitostí při výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu, při exekuci dle exekučního řádu nebo ve veřejné dražbě. Ke vzniku předmětu daně z převodu nemovitostí dochází též v případech nabytí vlastnického práva k nemovitostem při konkurzu a vyrovnání.
Zákon také upravuje případ bezúplatného zřízení věcného břemene, a to tehdy, je-li zřízeno současně s darováním nemovitosti - například doživotní bezplatné užívání bytu či domu.
V těchto případech je cena zřízeného věcného břemene předmětem daně z převodu nemovitostí a poplatníkem daně oprávněný z věcného břemene ? nejedná se tedy o daň darovací.
Poplatníky daně z převodu nemovitostí jsou fyzické a právnické osoby, které úplatně převádějí vlastnictví k nemovitostem, vyměňují nemovitosti nebo na ně přechází vlastnictví při výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání nebo ve veřejné dražbě.
Ve velké většině případů je tedy plátcem daně převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující)
je ručitelem. Správce daně je potom oprávněn ručitele vyzvat k úhradě nedoplatku daně pouze tehdy, pokud nebyl nedoplatek uhrazen daňovým dlužníkem ani při vymáhání.
Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.
Nejčastěji dochází ke vzniku předmětu daně z převodu nemovitostí při úplatných převodech na základě kupních smluv.V těchto případech je základem daně cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon o oceňování majetku ve spojení s příslušnou vyhláškou, tedy cena platná v den nabytí nemovitosti, určená znalcem v oboru oceňování nemovitostí.
V případech, kdy je cena dohodou vyšší než cena dle předpisu, potom je základem daně z převodu nemovitostí tato vyšší sjednaná cena.
Základem daně při výkonu rozhodnutí, při exekuci a ve veřejných dražbách je cena dosažená vydražením.
Sazba daně z převodu nemovitostí činí 3% ze základu daně a je stejná pro všechny skupiny osob rozdělených zejména dle stupně příbuzenství, na rozdíl od daně dědické a darovací.
Datum aktualizace :
22.10.2009
|
