• Společenství vlastníků

    Společenství vlastníků jednotek je v novém občanském zákoníku definováno jako právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků je ustaveno zakladatelským právním jednáním, a to v podobě přijetí stanov. Stanovy určí alespoň název, sídlo, předmět činnosti, statutární orgán a první členy statutárního orgánu. Obligatorní náležitosti stanov jsou pro společenství stanoveny speciálně, viz § 1200 odst. 2. NOZ.

     

    Účel společenství vlastníků

    Společenství vlastníků se zakládá za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Tato správa zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků pro zachování nebo zlepšení společných částí. Společnými částmi jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka. Společnými částmi nemovité věci může být také pozemek funkčně související s provozem a správou domu (např. předzahrádky, parkovací plochy, garáže, dvory, kotelna, trafostanice). Správa domu zahrnuje i provádění změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním, nicméně jen pouze pro účely správy domu a pozemku. Společenství naopak nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem.

     

    Stanovy společenství vlastníků

    Obecně platí, že společenství vlastníků se založí schválením stanov. Stanovy společenství vlastníků jsou zakladatelským právním jednáním, jsou základním dokumentem společenství jako právnické osoby. Stanovy jsou v první řadě vnitřním dokumentem, upravujícím vnitřní právní režim společenství. Uvádí se v nich základní skutečnosti týkající se podstaty společenství, jeho účelu, orgánů, práv a povinností členů. Prostřednictvím vymezení a úpravy statutárního orgánu včetně způsobu jeho jednání jakož i prvních členů, jsou určeny skutečnosti podstatné pro vnější jednání za společenství. Stanovy jsou přijaty, hlasuje-li pro jejich přijetí na první schůzi shromáždění příslušná většina vlastníků jednotek. U stanov společenství vlastníků pak zákon nutně vyžaduje formu veřejné listiny (tj. formu notářského zápisu). Nový občanský zákoník ve svém ust. § 1200 uvádí jednak obligatorní nutné skutečnosti, které stanovy musí obsahovat, další fakultativní skutečnosti v nich upraveny být mohou, ale nemusí.

     

    Obligatorní (povinné) náležitosti stanov

    1.     Název:

    Název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” a dále pak „označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. Dle předchozí legislativy, kdy stačilo mít v názvu pouze termín “Společenství”, je potřeba tento název doplnit tak, aby název obsahoval sousloví “Společenství vlastníků“.

     

    2.     Sídlo:  

    Sídlo je potřeba mít určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, tak na jiném vhodném místě.  Právní předpisy neurčují povinnost, aby v domě existovaly zvláštní prostory (jednotka), v nichž musí mít sídlo. Nejsou-li v domě vhodné prostory, jež by umožnily umístění sídla (např. jednotka ve vlastnictví společenství či prostor ve společných částech), platí, že sídlo může být i na jiném vhodném místě.

     

    3.     Členská práva a povinnosti:

    Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, jsou další z obligatorních náležitostí stanov společenství vlastníků. Dle dosavadní úpravy způsob uplatňování členských práv a povinností nebyl povinnou náležitostí stanov, nyní však povinnou náležitostí je.

     

    4.     Orgány

    Další povinnou náležitostí stanov společenství je určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení.

    Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění, navenek pak společenství zastupuje jeho statutární orgán, kterým je buď výbor, neurčí-li stanovy, že jím je předseda společenství vlastníků. Zákon nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem.

    Stanovy u shromáždění mohou obsahovat kvora pro přijímání jednotlivých typů rozhodnutí. Pro přijetí rozhodnutí o modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu, obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Hlasy se stejně jako doposud počítají dle podílu na společných částech domu. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou všech hlasů

    Nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné, k schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek.

     

    5.     První členové orgánů

    Obligatorní náležitostí stanov je určení prvních členů statutárního orgánu. Ve stanovách je tedy nutné uvést identifikaci konkrétních osob, jež jsou členy výboru, resp. osoby předsedy společenství vlastníků.

     

    6.     Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí

    Realizace náleží do působnosti orgánů společenství. Do působnosti shromáždění náleží určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.

     

    7.     Pravidla hospodaření

    Zákon předpokládá, že každé společenství vlastníků vytváří svůj rozpočet. Schvalování účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu je v působnosti shromáždění. Stanovy tak musí určit pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.Případné vymáhání nezaplacených příspěvků či cen služeb, jež mají být placeny společenství vlastníků, je v působnosti statutárního orgánu, jednajícího za společenství, stanovy mohou určit pravidla i v této oblasti.

Kontakty

Mgr. Martin Lamacz, advokát
Viktora Huga 4
150 00 Praha 5

Email: Advokat@Lamacz.eu
Mobil: +420 725 510 845
Web: www.aksmichov.cz


Naše další weby